--------------------------------------
★起業準備中から起業5年目までの経営ドクター★
税理士　村田　佑樹
---------------------------------------

2022年9月9日　
微粒子企業の身の丈ご機嫌ビジネス【1132号】

こんばんは。

【起業準備中から起業5年目までの経営ドクター】
税理士の村田佑樹です。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


■円安がまた一段と進んでいますね。

　
　そんな中、
　生活費や事業用のお金が必要
　などの理由で

　【持っている不動産を売却する】

　ということも考えることが
　あろうかと思います。

　そこで今日は、

　【不動産の売却に伴う消費税のこと】

　についてお話をしていきたいと思います。


■消費税の考え方として、


　基本的に、モノを売った場合には
　『消費税』がかかります。

　しかしながら

　【消費税がかかるケース】と
　
　【かからないケース】

　があるので、まずそのことを
　知っておきたいものです。


■『不動産』については、


　基本的に

　【土地】と【建物】

　に分かれることになります。

　それ以前に消費税の世界では、
　
　【その不動産を売却する人が
　事業者かどうか】

　により変わってくるんですね。

　というのも、消費税については

　【国内で事業者が事業として
　対価を得て行う資産の譲渡等に対しては
　消費税を課する】

　ということになっています。
　ややこしいですよね…

　これを分解して今一度見ると、

　・国内取引であること
　
　・事業者が事業として
　行っているものであること

　・対価を得て行っていること

　・資産の譲渡等であること

　この4つの要件が成立して初めて
　消費税の対象になる

　というわけなんですね。


■ここで、


　用語について説明をしておきたい
　と思います。

　まず『事業者』とは

　【個人事業主と法人】

　を言います。

　そして『資産の譲渡等』とは

　【モノを売ったり、貸付をしたり、
　サービスの提供すること】

　を言うわけです。

　
■そこで、


　『個人が不動産を売却する場合』

　を考えてみましょう。

　上述した4つの要件のうち、
　その個人が

　【個人事業主であるのか】

　それとも

　【個人事業主ではない
　普通の個人であるのか】

　によりその取り扱いが違うこと
　が分かるかと思います。

　まず、マンションの売却について、
　持ち家を売ったとしましょう。

　そしてこの持ち家については
　特に事業としては使っていませんので、

　【個人としての持ち物】

　ということになり、

　上述した事業主の定義から
　外れることになるわけですね。

　そのような状況下においては、
　
　【たとえマンションを売ったとしても、
　消費税は課税されない】

　ということになります。

　
■一方、


　個人事業主が『不動産所得』として
　賃貸していた不動産を売却した場合
　に関しては、

　上記の『事業者』に該当するため、
　
　また国内において『対価』を得て行い、

　なおかつ『資産の譲渡』
　(マンションの売却)
　
　に該当することになり、
　4つの要件すべてに当てはまりますので、

　【この場合は消費税の対象となる】

　というわけですね。


■消費税の課税対象となれば、


　税務署に消費税を納付する
　必要が出てきます。

　しかしながら大前提として、
　消費税を納付するのは原則として
　
　【前々年の課税売上高が
　1千万円を超える事業者である場合】

　に限定されますので、

　このマンション売却時点で考えるべきは

　【前々年の課税売上高が
　1千万円を超えているかどうか】

　なんですね。

　逆に、このマンションの売却による
　課税売上高が1千万円を超えること
　になると、

　【翌々年については
　消費税の課税事業者】

　となるので注意が必要です。


■上述してきたように、


　不動産の売却については、

　【個人事業主か、
　個人事業主以外の個人であるか】

　により、消費税の取り扱いが
　異なることになります。
　

■そしてもう一つ注意が必要なのが、


　【消費税の課税がされるのは、
　『建物』だけ】

　なんですね。

　不動産を売却する際は

　『建物』と『土地』

　とに分けて売却するのですが、

　【消費税が課税されるのは
　『建物』だけ】

　になります。

　逆に言えば

　【『土地』については
　消費税の非課税】

　になるんですね。

　特に『不動産』など
　高価なものを売った場合に

　税務署に納付する消費税を
　心配するものなのですが、

　【一般の個人の方については、
　通常消費税を気にする必要はない】

　と言えます。

　特に上述した消費税の課税対象となる
　要件については、

　まず

　【消費税がかかるかどうか】

　を考える上での大前提になりますので、
　しっかりと把握しておきたいものです。


－－－－－－－－－－－－－－－－－－


《本日の微粒子企業の心構え》


・消費税がかかってくるかどうかは、

　【事業主かどうか】

　によってその取り扱いが
　大きく変わってくるものである
　ということを心得ておくべし。


・『事業者』とは

　【個人事業者と法人】

　である。

　逆に、個人事業者に該当しない
　『一般の個人』については、
　
　【消費税を気にする必要はない】

　と言える。


・どうしても消費税はその前提の知識を
　持ち合わせていないため
　誤った解釈をしがちなものであるが、

　上述した

　【消費税のベースとなる知識】

　を携え、適切にその消費税の課税の
　取り扱いを把握したいものである。


今日も最後までお読みいただきまして、
ありがとうございました。