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トップページ ブログ > 税務について > 【不動産の売却】にあたり注意したい税のお話

2022年10月20日【不動産の売却】にあたり注意したい税のお話

18日から本日まで、
東京へ家族旅行に出かけておりました。

こういった旅行は、
開業して以来行けてなかったので、

留守を守ってくれたスタッフをはじめ
周りの方々に本当に感謝しています。

さて、本題です。


-------------------


■円安が進行しており、


 【原材料の高騰】や

 【取引先からの価格交渉】
 
 が起こっていることが
 少なからず見受けられます。

 そんな中、

 【当面の資金を捻出するため、
 所有していた不動産を売却する】

 ということも、ここ最近は
 少なからず見受けられます。

 そこで今日は、

 『不動産売却についての注意すべき点』

 について見ていきたい

 と思います。

 
■まず、


 今日は『法人』の前提で
 お話を進めていくのですが、

 不動産の売却にあたり
 まず注意が必要なのが、

 【土地と建物の
 それぞれの売却額】

 なんですね。

 往々にして、
 
 【不動産の売買契約書においては、
 土地と建物の区分がされていない】

 ということが見受けられます。

 しかしながら、税務上は、
 この分類をしないことには
 会計処理や税務申告ができないため、

 【まずこの分類を何かしら
 合理的な方法によりする必要がある】

 というもの。

 
■今日は、


 この『分類』についての
 論点ではないので、

 分類のお話については
 割愛させていただきますが、

 まず押さえておきたいのが、

 【建物は消費税の対象となるものの、
 土地の譲渡については
 消費税法上、非課税である】

 ということなんですね。

 そのように考えると、

 【消費税がかかってくるのは
 建物の売却のみ】

 ということになるわけです。

 
■そして、


 この建物の売却により、
 その期の課税売上高が5千万円を超えると、
 
 【その翌々年においては
 簡易課税制度が選択できないことになり、
 原則課税により計算する】

 ということに。

 場合によっては、
 
 【簡易課税が大きく有利である】

 ということも想定されますので、

 そのような状況下においては、

 【売却のタイミング】

 も注意すべきである
 と言えるでしょう。


■また、


 この売却をする期において
 『原則課税』により計算している
 状況においては、

 『土地の譲渡』
 も乗ってきますので、
 
 【非課税売上の割合が増える】

 ということも想定されます。

 このような状況下において
 もう一点注意が必要なのが、

 【課税売上割合】

 なんですね。

 『課税売上割合』とは
 読んで字の如くなのですが、

 【課税売上高と
 非課税売上高の合計額の内に

 この課税売上高が
 どれだけ占めているか】

 という割合のこと。

 そして、この割合が
 95%未満となれば、
 
 【経費などの支払いに際して
 支払った消費税は、

 その課税売上の割合分しか
 引いてもらえませんよ】

 というのが大枠の考え方となります。

  ■そのような状況ですので、  【土地と建物の売却により、  課税売上割合が減少する】  ということを念頭において、    消費税の納税の際に  差し引いてもらえる課税仕入れ…  つまり、  【経費や固定資産などの購入の際に  支払った消費税となる部分が制限される】  ということを念頭においておきたい  ものです。 ■このように、  売却した期において、  原則課税で計算している  状況下においては、  建物にかかってくる消費税のほか、    【消費税法上の経費として考えられる  課税仕入れが少なくなる】  ということも想定しておかなければ  なりません。  それとともに、  【当期の課税売上高が  5千万円を超えている状況になれば、  翌々年は簡易課税制度は選択できない】  ということも併せて  注意しておきたいものです。 ■今日は、  資金繰りの関係上、  不動産を売却する場合の注意点について、  主に『消費税のこと』についての  お話を進めてまいりました。  何はともあれ、  大きな金額が動く取引をする際には、  必ず税理士に相談をするか、  自分で調べるにしても、  漏れのないように的確に調べ、    【損のない税務判断】  をしてその手続きを進めたいものです。 ------------------ 《本日の微粒子企業の心構え》 ・不動産の売却に際しては、  【特に消費税について  大きな注意が必要である】  と言える。 ・注意すべき論点の一つが、  【翌々期において簡易課税制度が  使えなくなるかもしれない】    ということ。 ・もう一点については、  【売却した当期の課税売上割合が  95%未満になるかもしれない】  ということ。 ・そのような複数の要素を総合勘案して、  場合によっては    【不動産を売却するタイミングを  検討することも有用であるもの】  と心得ておくべし。 ・とは言え、不動産の時価も  変動するものであるため、  その辺も相互勘案して  検討したいものである。 今日も最後までお読みいただきまして、 ありがとうございました。

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