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トップページ ブログ > 税務について > 物件購入の際の【仲介手数料は経費ではない】という意外な真実

2023年2月27日物件購入の際の【仲介手数料は経費ではない】という意外な真実

2月もあと2日ですね。

この時期は文字通り流れるように
時間が過ぎていきます。

毎年思うのが、

「なぜこの確定申告繁忙期
の2月が28日までしかないのかー!」

ということです(笑)。

ちなみに、
翌年の2月は29日までありますので、

今から胸がときめき、
すごくワクワクしています。
(ウソです。)


さて、本題です。

 
------------------


■ここ最近の


 経済状況が不安定な状態においては、

 【経営について大きな
 変革を迫られる時期】

 とも考えられます。

 そんな中、従来から持っている
 物件を手放したり、または購入したり
 という取引があるかもしれません。

 今日はそんなことから
 お話を続けていきたいと思います。


■まず、


 従来持っていた

 【物件を売却する場合】

 について見ていくことにいたしましょう。

 これについては、
 まず『個人か法人か』により、
 その取り扱いが変わってきます。

 個人については、基本的に

 【譲渡所得】

 としての申告となり、
 いわゆる『申告分離課税』となり、

 【長期か短期かより税額が変わってくる】

 ということに。


■一方、法人はと言えば、


 法人税の考え上、収入については
 どのような形態であれ

 【法人の収益】
 
 となりますので、法人においての
 不動産を売却した際の収入は、

 【帳簿価額との差額が固定資産売却益】

 という形で課税されるということに。
 超シンプルに表現すると、
 
 【買った時と売った時の差額に 
 税金がかかる】

 ということです。


■そして


 この物件を売却したことによる
 『譲渡所得』や、上述した
 『固定資産売却益』が

 【どのタイミングで計上されるか】

 ということなのですが、
 原則としてはその物件を

 【引き渡した日】

 となるんですね。

 ただ、例外的に、その不動産の

 【売買契約締結日において
 収益計上することが可能】

 となります。

 これについては、結論としてどちらの
 タイミングでも収益計上が可能ですので、

 【その時の利益の状況に応じて
 柔軟に検討】

 するようにしたいものです。


■では、次に


 【不動産の購入について】

 のことを見ていくことにいたしましょう。

 住宅を購入する場合を除き、

 【不動産の購入も事業に関係するもの】
 
 として経費化していくことになるでしょう。

 不動産の購入については、

 【土地と建物に購入を分割する】

 ことからスタートします。

 たとえ売買契約書に、
 「土地+建物」で一括した金額が
 載っていたとしても、

 合理的な比率などで按分して、

 【それぞれの土地と建物の
 取得価額を計算】
 
 する必要があるんですね。


■一般的には、


 その物件のそれぞれの

 【固定資産評価額で按分する】

 ということが多いのでは
 ないでしょうか。

 または、

 【不動産鑑定士による
 評価額をもとに按分する】

 という方法もありますが、
 いずれにせよ、

 【自分の都合の良いように
 按分計算することはNG】

 であり、

 【一般的に公正妥当な率により
 按分することが必要】

 となります。


■そして


 ここからが今日の本題。

 そのような不動産の購入の際に
 支出するものは様々な項目
 があるわけですが、

 その中でも

 【仲介手数料については、
 経費にできない】

 ということに注意しましょう。

 「仲介手数料なのに経費ではないの?」

 と、まず疑問に思うところでしょうが、

 結局のところ、その不動産を
  
 【購入するために要した】

 不動産の仲介手数料ですので、
 
 【それぞれの土地建物の
 取得価額にこれを含んで考える】

 ということになるわけです。

   建物については、  その建物の耐用年数に応じて、  【長期にわたって減価償却をしていく  流れにより、だんだんと経費化される】  ということに。  こちらもご参考ください。  <国税庁HP-賃貸用の土地建物を  購入した際に支払った仲介手数料の取扱い  について>  https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/04/31.htm ■一方、  土地はその価値が減らないことから、  【減価償却をしない資産】  となりますので、  経費となるタイミングがなく、単に  【資産として計上されて終了】    ということになります。  土地は一切経費にならないんですね。  その他にも同じような項目として、  【固定資産税等の精算金を  購入時に支払う】  ということが考えられます。  固定資産税は、  その年の1月1日時点の所有者に  課税がされますので、  年の途中で購入などをした場合は、  買主の方が本来負担すべき  固定資産税であるのに、  【実質の納税者は売主となっている】  ということが少なからずあるわけです。    そのような際は、売主が買主から  まだ期間の経過してない部分に対応する  固定資産税を、もらうということに。 ■こういった場合も、  その『物件を取得するため』の  【未経過分の固定資産税の支払い】  となるわけですので、  これは一括の経費にはせずに、    【土地と建物のそれぞれの取得価額に  按分して計上する】  ということになるわけですね。  物件購入の際の仲介手数料などは、  その物件が高額であればあるほど、  【100万円を超えるような  支出になってくる】  ということが少なくありません。  この税務判断を誤ってしまい、  全額その期の経費にしてしまうと、  納税額が大きく減ってしまい、    【税務調査に入られると、  追徴課税を請求される】  ということになってしまいます。 ■一見、  仲介手数料や、固定資産税の  精算金などは  【経費として考えてしまいがち】  なものですが、こういった前提の  知識をしっかりと携えて、  【適切に土地と建物の取得価額に  加算して計算】  するようにしましょう。  いずれにせよ、  物件の売却や購入については、  その動く現金も多額になることが  想定されますので、  その時々に的確に税務的な判断をし、  適切な会計処理と税金の計算をして、  適正な納税をすることを  心がけたいものです。 ------------------ 《本日の微粒子企業の心構え》 ・不動産を売却した際は、  個人事業主については  『譲渡所得』として、  法人については  『固定資産売却益』として、  それぞれ課税がされるもの  と心得ておくべし。 ・その売却の際の収益に計上する  タイミングは、  【売買契約日、または、  その物件を相手方に引き渡した日】  の二通りの処理が考えられる。 ・そして、不動産を購入した際の  仲介手数料や未経過分の  固定資産税精算金については、 【その時の経費にはせず、土地と建物  それぞれの取得価額に上乗せする】  ということを心得ておくべし。 ・不動産の取得や売却に関しては、  大きな現金が動くことが想定されるため、  上述してきたような知識を念頭に置き、  【適切な会計処理と納税申告】  を心がけたいものである。 今日も最後までお読みいただきまして、 ありがとうございました。

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