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2月もあと2日ですね。

この時期は文字通り流れるように
時間が過ぎていきます。

毎年思うのが、

「なぜこの確定申告繁忙期
の2月が28日までしかないのかー！」

ということです(笑)。

ちなみに、
翌年の2月は29日までありますので、

今から胸がときめき、
すごくワクワクしています。
(ウソです。)


さて、本題です。

 
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■ここ最近の


　経済状況が不安定な状態においては、

　【経営について大きな
　変革を迫られる時期】

　とも考えられます。

　そんな中、従来から持っている
　物件を手放したり、または購入したり
　という取引があるかもしれません。

　今日はそんなことから
　お話を続けていきたいと思います。


■まず、


　従来持っていた

　【物件を売却する場合】

　について見ていくことにいたしましょう。

　これについては、
　まず『個人か法人か』により、
　その取り扱いが変わってきます。

　個人については、基本的に

　【譲渡所得】

　としての申告となり、
　いわゆる『申告分離課税』となり、

　【長期か短期かより税額が変わってくる】

　ということに。


■一方、法人はと言えば、


　法人税の考え上、収入については
　どのような形態であれ

　【法人の収益】
　
　となりますので、法人においての
　不動産を売却した際の収入は、

　【帳簿価額との差額が固定資産売却益】

　という形で課税されるということに。
　超シンプルに表現すると、
　
　【買った時と売った時の差額に　
　税金がかかる】

　ということです。


■そして


　この物件を売却したことによる
　『譲渡所得』や、上述した
　『固定資産売却益』が

　【どのタイミングで計上されるか】

　ということなのですが、
　原則としてはその物件を

　【引き渡した日】

　となるんですね。

　ただ、例外的に、その不動産の

　【売買契約締結日において
　収益計上することが可能】

　となります。

　これについては、結論としてどちらの
　タイミングでも収益計上が可能ですので、

　【その時の利益の状況に応じて
　柔軟に検討】

　するようにしたいものです。


■では、次に


　【不動産の購入について】

　のことを見ていくことにいたしましょう。

　住宅を購入する場合を除き、

　【不動産の購入も事業に関係するもの】
　
　として経費化していくことになるでしょう。

　不動産の購入については、

　【土地と建物に購入を分割する】

　ことからスタートします。

　たとえ売買契約書に、
　「土地＋建物」で一括した金額が
　載っていたとしても、

　合理的な比率などで按分して、

　【それぞれの土地と建物の
　取得価額を計算】
　
　する必要があるんですね。


■一般的には、


　その物件のそれぞれの

　【固定資産評価額で按分する】

　ということが多いのでは
　ないでしょうか。

　または、

　【不動産鑑定士による
　評価額をもとに按分する】

　という方法もありますが、
　いずれにせよ、

　【自分の都合の良いように
　按分計算することはNG】

　であり、

　【一般的に公正妥当な率により
　按分することが必要】

　となります。


■そして


　ここからが今日の本題。

　そのような不動産の購入の際に
　支出するものは様々な項目
　があるわけですが、

　その中でも

　【仲介手数料については、
　経費にできない】

　ということに注意しましょう。

　「仲介手数料なのに経費ではないの？」

　と、まず疑問に思うところでしょうが、

　結局のところ、その不動産を
　　
　【購入するために要した】

　不動産の仲介手数料ですので、
　
　【それぞれの土地建物の
　取得価額にこれを含んで考える】

　ということになるわけです。

　

　建物については、
　その建物の耐用年数に応じて、

　【長期にわたって減価償却をしていく
　流れにより、だんだんと経費化される】

　ということに。

　こちらもご参考ください。

　＜国税庁HP-賃貸用の土地建物を
　購入した際に支払った仲介手数料の取扱い
　について＞
　https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/04/31.htm


■一方、


　土地はその価値が減らないことから、

　【減価償却をしない資産】

　となりますので、
　経費となるタイミングがなく、単に

　【資産として計上されて終了】
　
　ということになります。
　土地は一切経費にならないんですね。

　その他にも同じような項目として、

　【固定資産税等の精算金を
　購入時に支払う】

　ということが考えられます。

　固定資産税は、
　その年の1月1日時点の所有者に
　課税がされますので、

　年の途中で購入などをした場合は、
　買主の方が本来負担すべき
　固定資産税であるのに、

　【実質の納税者は売主となっている】

　ということが少なからずあるわけです。
　
　そのような際は、売主が買主から
　まだ期間の経過してない部分に対応する
　固定資産税を、もらうということに。


■こういった場合も、


　その『物件を取得するため』の

　【未経過分の固定資産税の支払い】

　となるわけですので、

　これは一括の経費にはせずに、
　
　【土地と建物のそれぞれの取得価額に
　按分して計上する】

　ということになるわけですね。

　物件購入の際の仲介手数料などは、
　その物件が高額であればあるほど、

　【100万円を超えるような
　支出になってくる】

　ということが少なくありません。

　この税務判断を誤ってしまい、
　全額その期の経費にしてしまうと、
　納税額が大きく減ってしまい、
　
　【税務調査に入られると、
　追徴課税を請求される】

　ということになってしまいます。


■一見、


　仲介手数料や、固定資産税の
　精算金などは

　【経費として考えてしまいがち】

　なものですが、こういった前提の
　知識をしっかりと携えて、

　【適切に土地と建物の取得価額に
　加算して計算】

　するようにしましょう。

　いずれにせよ、
　物件の売却や購入については、

　その動く現金も多額になることが
　想定されますので、

　その時々に的確に税務的な判断をし、

　適切な会計処理と税金の計算をして、
　適正な納税をすることを
　心がけたいものです。


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《本日の微粒子企業の心構え》


・不動産を売却した際は、

　個人事業主については
　『譲渡所得』として、

　法人については
　『固定資産売却益』として、

　それぞれ課税がされるもの
　と心得ておくべし。


・その売却の際の収益に計上する
　タイミングは、

　【売買契約日、または、
　その物件を相手方に引き渡した日】

　の二通りの処理が考えられる。


・そして、不動産を購入した際の

　仲介手数料や未経過分の
　固定資産税精算金については、

 【その時の経費にはせず、土地と建物
　それぞれの取得価額に上乗せする】

　ということを心得ておくべし。


・不動産の取得や売却に関しては、

　大きな現金が動くことが想定されるため、
　上述してきたような知識を念頭に置き、

　【適切な会計処理と納税申告】

　を心がけたいものである。


今日も最後までお読みいただきまして、
ありがとうございました。